Perché le strade a 30 km/h sono più produttive

Tradotto da Strong Towns

Qual'è il valore di una strada in cui le persone possono camminare al sicuro? 

Perché costruire strade pensate intorno ai bisogni delle persone e non solo a quelli delle auto? 

Molte persone che si occupano della sicurezza dei pedoni e della “camminabilità”, si interessano di queste tematiche, perché sentono che camminare sia un buon esercizio, che le aree pedonali siano più attraenti o che camminare sia meglio per l’ambiente rispetto a guidare. 

“Quando guardiamo a vie pensate intorno alle persone troviamo che siano economicamente più produttive di qualsiasi altro stile di sviluppo edilizio”

Questi sono tutti argomenti validi e potrebbero convincere alcuni di quelli che leggono questo articolo che la “camminabilità” sia importante. Ma quello di cui voglio parlare oggi non è un argomentazione basata su valori o estetica. Si tratta di un’argomentazione basata puramente sui soldi- un’argomentazione che dovrebbe convincere persone con valori e tendenze politiche più disparate che luoghi a misura d’uomo devono essere una priorità se vogliamo che le nostre comunità siano economicamente prospere. 

Quando guardiamo a vie pensate intorno alle persone - si parla di strade dove camminare è sicuro e piacevole, che le persone siano spinte a visitare a piedi e dove il traffico automobilistico veloce e intenso non sia la priorità numero 1 - troviamo che siano più produttive economicamente di qualsiasi altro stile di sviluppo immobiliare. Questo è particolarmente vero quando paragoniamo luoghi a misura d’uomo a spazi a misura d’auto - pensate a quella parte della vostra città che fa di tutto per scoraggiare l’andare a piedi e in bici, incluse strade a più corsie per assicurare il movimento veloce delle automobili, ettari di parcheggio, e, ammesso siano presenti, minimi marciapiedi, ciclabili e attraversamenti pedonali. 

Le vie “camminabili”, d’altro canto, incoraggiano l’attività commerciale, generano un maggiore gettito fiscale per metro quadro e offrono un maggior ritorno sull’investimento rispetto alle strade orientate verso le automobili. 

Le strade a misura d’uomo incoraggiano l’attività commerciale 

Foto: Andrew Price

Le vie dove camminare è sicuro e semplice, sono strade dove solitamente le attività commerciali hanno successo. Diversi studi hanno confermato questo fatto nel corso degli ultimi anni. 

Ad esempio, in un rapporto del 2011 per la Fondazione Australiana per il Cuore, Il Dottor Rodney Tolley conclude: 

I miglioramenti del disegno stradale aggiungono valore ad un’area e sono associati ad affitti maggiori e ad attrazione di nuove attività commerciali. Inoltre ci sono buone prove che dimostrano che migliorare gli ambienti pedonali e ciclabili aumenti il valore delle proprietà private in modo significativo. 

In effetti, nel 2009, il nostro amico Joe Cortright ha condotto uno studio che ha rivelato: “Nel mercato tipico, un aumento di un punto nel punteggio di pedonabilità (Walk score) è stato associato con un aumento nel valore delle abitazioni tra i $500 e i $3.000.” (Walk Score è un sistema online che classifica quanto “camminabile” sia un particolare luogo.) 

Inoltre, un rapporto fondamentale di Elizabeth Bent e Krute Singha del “San Francisco County Transportation Authority”, ha scoperto che “i viaggiatori che usano i mezzi pubblici o vanno a piedi spendono di più al mese di quelli che viaggiano in auto.” È interessante notare che, mentre la spesa degli utenti del trasporto pubblico e delle persone a piedi per ogni viaggio era inferiore alla spesa media degli automobilisti, questi utenti effettuavano un numero maggiore di viaggi al mese, arrivando così  in ultima istanza a spendere di più. 

In realtà, non serve veramente uno studio per capire questi concetti. Visitate il quartiere commerciale più di successo in qualsiasi città - quello pieno di negozi, ristoranti e persone - e verificate come sia posizionato in un’area in cui l’andare a piedi è prioritario. 

Una via pedonale assicura che le persone possano attraversare in sicurezza da un negozio di vestiti ad un bar e spendere soldi in entrambi. Significa che le persone che vivono nel quartiere possono fare la spesa e acquistare altri beni di necessità facilmente, essendo così più propense a visitare i negozi vicini. 

Forse la cosa più importante è che una via pedonale è quella in cui le attività commerciali occupano la stragrande maggioranza del terreno, così che dozzine di destinazioni siano accessibili in pochi minuti a piedi, e che ogni centimetro di terra sia messa in condizione di essere economicamente produttiva - non sperperata in parcheggi vuoti o in paesaggi inutili. 

Le vie a misura d’uomo sono più produttive per ettaro 

Abbiamo dati che mostrano inequivocabilmente che le vie orientate alle persone sono più produttive economicamente rispetto alle strade orientate alle automobili - dalle grandi città ai piccoli paesi, dal centro al sud. I nostri amici di Urban3 impiegano molto del loro tempo a visitare città e paesi al fine di analizzare la loro produttività fiscale, paragonando quanto gettito fiscale sia prodotto per ettaro nelle diverse zone. Quello che hanno trovato, sempre, è che luoghi compatti e percorribili a piedi producono un valore in gettito per ettaro molto più alto rispetto ai posti orientati alle auto o auto-centrici - e questo risulta vero nelle comunità di tutto il Nord America. 

   

Le immagini che seguono, create da Urban3, illustrano visivamente l’importo dei tributi per ettaro di ogni lotto di terra in quattro comunità geograficamente diverse. Questo modello è evidente in ognuna di esse. In queste mappe, una colonna alta rappresenta un importo elevato di gettito per ettaro, mentre una colonna bassa significa poche tasse pagate per ettaro. (Nel caso di Lafayette, le colonne verdi più alte sono introiti positivi per la città mentre quelle rosse sono redditi negativi.) 

In ogni singola immagine, i centri storici cittadini a misura d’uomo sono quelli che svettano molto al di sopra delle zone auto-centriche circostanti in termini di gettito per ettaro. 

Ecco come quei centri cittadini appaiono per la persona che ci cammina..

Cosa hanno in comune tutti questi luoghi? 

• Le vie sono abbastanza strette con non più di due corsie di traffico e parcheggi su entrambi i lati, tutto ciò significa che le auto devono guidare lentamente.  
• I marciapiedi sono presenti in tutte le immagini e incroci rialzati, strisce pedonali e segnaletica rendono semplice l’attraversamento della via per le persone. 
• Gli alberi offrono ombra alle persone a piedi (soprattutto nei climi più caldi come Louisiana e sud California). 
• Le attività si affacciano direttamente sul marciapiede, facilmente accessibile dai passanti a piedi e attirano anche l’attenzione delle persone che guidano lentamente. 
• Abitazioni e uffici occupano il secondo (e in alcuni casi, terzo, quarto e quinto) piano di questi edifici sommandosi all’importo dei tributi e ponendo più persone a distanza camminabile dalle attività locali al piano sottostante. 

Intanto ecco come appaiono le aree auto-centriche agli estremi di ogni città... 

In queste immagini tutto è costruito intorno all’auto: 

• Vediamo ampie strade con più corsie di traffico e senza parcheggi in strada - tutto ciò induce a guidare ad alte velocità. 
• Nonostante la maggior parte di queste immagini contengano un marciapiede (se si osserva attentamente), nessuno di questi appare un luogo piacevole su cui camminare considerando le auto che sfrecciano di fianco a chiunque sia a piedi. 

• Gli attraversamenti sono posti lontani tra loro, ammesso che ve ne siano. Chiunque volesse attraversare la strada in queste immagini dovrebbe camminare a lungo verso il semaforo più vicino e scattare attraverso numerose corsie per raggiungere l’altro lato. 

•  L’unica vegetazione nelle foto è rappresentata da prati vuoti senza uno scopo. Niente ombra sui marciapiedi. 

• Le attività ai margini della città richiedono grandi cartelli che siano visibili dall’interno di un veicolo che si muove ad alta velocità.

• Ogni singola attività ha un grande parcheggio davanti, piuttosto che altri edifici che potrebbero ospitare attività commerciali economicamente produttive. 

• Gli edifici sono ad un solo piano, il che significa che le destinazioni sono sparse e gli importi delle imposte per ogni lotto di terra possono venire da una sola attività.

• Questo schema si ripete in paesi e città di tutta l’America. Quando costruiamo per le persone, otteniamo luoghi economicamente prosperi. Quando costruiamo per le automobili, ci ritroviamo con aree di basso valore. Il risultato è che il centro urbano è quasi sempre il sostegno economico dell’intera città.

Le vie a misura d’uomo portano ad un miglior ritorno sull’investimento

fonte: Johnny Sanphillippo 

Le vie in cui camminare è facile e sicuro non sono solo economicamente importanti per il loro impatto sulle vendite o per le tasse. Sono economicamente importanti anche per il loro ritorno sull’investimento pubblico, che è incredibilmente elevato.

Il costo di pavimentare marciapiedi per le persone è minimo paragonato al costo di asfaltare larghe strade per le macchine, installare semafori, pagare gli stipendi di funzionari del traffico, ecc. Anche gli investimenti per il miglioramento dello spazio pedonale ad esempio con alberi e panchine appaiono insignificanti se rapportati a quello che spendiamo quando costruiamo intorno all’automobile. 

Inoltre, anche l’usura causata dal traffico pedonale è irrilevante paragonata all’usura causata da auto e camion, a significare che i costi di manutenzione a lungo termine per i luoghi orientati ai pedoni sono anch’essi molto inferiori rispetto a quelli dei posti auto-centrici. (Ironicamente, la maggior parte delle città spende esponenzialmente di più sulle strade mentre si dimentica totalmente dei marciapiedi.) 

In breve, un semplice marciapiede potrebbe servire milioni di persone a piedi per decenni, anche secoli, con solo dei piccoli investimenti iniziali e costi minimi di manutenzione per le città - e comunque supporterebbe dozzine o centinaia di attività locali. Lo stesso tratto di strada progettato principalmente per l’auto costerebbe esponenzialmente di più da costruire e mantenere e servirebbe solo una manciata di attività commerciali. 

E se questo non bastasse a convincervi, ricordate che non solo l’infrastruttura pedonale è più economica da costruire e mantenere. Anche le attività e le abitazioni che esistono in luoghi camminabili forniscono un miglior ritorno sull’investimento degli edifici nelle aree costruite per le automobili. Le due vie sotto - una a misura d’uomo e una  a misura di automobile - illustrano ciò chiaramente. 

Nella prima foto, vediamo che se consideriamo anche un solo lato di questo isolato camminabile esso è occupato da più di una dozzina di attività, al di sopra delle quali vi sono appartamenti o uffici. La maggior parte degli edifici ha più di 100 anni e ha ospitato innumerevoli attività e abitazioni dalla loro costruzione. Quegli investimenti iniziali fatti un secolo fa producono profitti incredibili ancora oggi. 

Nella seconda foto vediamo un tratto di lunghezza simile di una via "auto-centrica", i cui edifici sono stati costruiti molto più recentemente e che probabilmente servono un unico scopo: ospitare un ristorante Perkins. 

Le attività commerciali nella prima foto possono usare tutto il loro spazio per la loro attività - servire cibo, vendere prodotti, eccetera. Intanto, il Perkins solitario nella seconda foto deve riservare la maggior parte dello suo spazio per un parcheggio e un grande cartello. 

Investi in una strada auto-centrica e stai temporaneamente riempendo uno spazio che sarà probabilmente vuoto in un decennio, prosciugando vita e gettito fiscale dalla tua città. 

Investi in una via a misura d’uomo e avrai creato valore che continuerà a beneficiare la tua città per decenni e anche secoli a venire. 

(Fonte della foto in alto: Dewita Soeharjono. Grazie ad Urban3 per i grafici.)

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Traduzione Italiana a cura di Matteo Meloni